よくある投資物件など

2023年10月16日

さて、不動産投資等、投機的行動をするときに時に気を付けたいのが会計基準と思います。
不動産投資などで利回り〇％！儲かりますよ！なんてよく聞きませんか？
これ、あながち間違いではないのですが、要点は会計基準によるとしか言えません。
例えばこんな条件があったとします。
・都内１R実質利回り６％　価格２０００万円

さて、利益出るのでしょうか？
答えは、利益になる人もいれば、損にしかならない人もいる・・です。
これが会計基準の違いです。

ではどう違うのか？
考えやすく売り上げを１万円固定としましょう。

日本式会計では、
１００００円の売り上げがありました。経費が７０００円かかり、利益が３０００円残りました。
これが日本式会計。通称そろばん会計。デフレ会計。

では逆に欧米型複式簿記で見てみると、
７０００円経費として投資しました。売り上げが１００００円で、３０００円残りました。
これが欧米式。通称キャッシュフロー会計。インフレ会計。

貸借対照表に置き換えるとわかりやすいかと思います。

日本式会計では売り上げを絶対値に置き換えているので売り上げが前提になります。
欧米式では資本を前提にインカムを考えるので、資本金が前提になります。
どちらも１００００円の売り上げを得るための投資行動として同じことをしているのですが、順序が違います。
利益を伸ばそうとしたときにやることが真逆になります。
どちらも一長一短ですが、投資行動という利益を求める行動ではキャッシュフロー型が強いです。
事業活動においてキャッシュフロー型が有利なのは、Amazonなどの巨大企業で証明されているのではないでしょうか。
そもそも事業とは自分ひとり、その事業単体ではないので連続性があります。いかにキャッシュフローを作れるか？が重要になってきます。

さて、上記のビミョーな１R投資案件・・１件目の大家さんでは厳しい条件ですが、５件目あたりの大家さんでは利益が出そうです。
悪徳な不動産屋さんを擁護するつもりはありませんが、こういった事実もありますので、投資案件には最大限ご注意を！！

日本の経済が停滞する理由ってこれじゃないかな・・？？ｗ

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